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西安全面開啓“新十條”去庫存救市模式
發布時間:2016-07-01 | 浏覽:1527次 【關閉此頁

  6月26日下午,西安市房管局舉行了《西安市人民政府關于化解房地産庫存促進房地産市場健康發展的若幹意見》(以下簡稱《意見》)新聞發布會,繼已經出台的“房九條”和“棚八條”後,正式出台關于去庫存、調結構“新十條”,開啓救市模式!

  西安這次“新十條”突出四大方面:一是簡化政府行政審批,二是改善投資環境,三是加速房屋去庫存,四是提振樓市信心。30條具體舉措直指西安房地産市場亟待解決的問題,給房地産市場注入了一劑“強心針”。



  樓十條詳情

  1、簡化行政審批

    ●規範用地規劃條件辦事程序,縮短辦理時限。在收到建設單位關于用地規劃條件的申請後,市、區(縣)開發區規劃主管部門原則上10個工作日內(最長不超過20個工作日)出具用地規劃條件和控制性規劃指標(含交通影響評價初步意見)。
  ●已供地未實施或部分實施的房地産項目,在不增加容積率且滿足公共基礎設施配套的前提下,建設單位申請土地用途在居住、商業、旅遊、娛樂四類經營性用途(工業除外)。之間調整的,由規劃主管部門研究出具調整後的規劃條件,國土部門重新核定地價並簽訂土地出讓變更協議以後,規劃主管部門即可審批實施。
     ●在不改變用地性質、容積率、建築密度、綠地率、日照影響,建築外形並滿足公建配套等規劃條件的前提下,建設單位調整房屋戶型,不需要重新進行規劃審批,由建築設計單位出具戶型變更符合規劃設計要求的書面證明材料,並經施工圖審查機構審查後,即可調整。房屋戶型調整後,相關建築設計圖紙資料報規劃主管部門備案。
  ●將房屋建築工程的防雷審查統一納入施工圖審查。嚴格按照國家《建設項目環境影響評價分類管理名錄》確定的環境影響評價類別編制環評文件,不得擅自改變環境影響評價類別。對符合編制“環境影響評價登記表”的房地産項目由建設單位自行填報,不得要求其委托有償服務的環評資質單位填報。
  ●嚴格執行人防工程布點規劃。單建地下停車場等地下工程,與人防工程布點規劃相吻合的,須建設人防工程,其他由建設單位自主決定,房地産項目配建的地下人防工程,在保障日常維護管理不影響戰時使用效能的前提下,投資人可以取得人防工程的所有權並進行登記,收益歸投資人。
  ●符合棚戶區改造條件的國有工礦棚戶區,可由企業作爲改造實施主體進行改造,由市棚改主管部門直接辦理改造審批手續。
  ●對于確需變更棚戶區改造實施主體或投資企業的棚改項目,由各區縣政府、各開發區管委會向市棚改主管部門出具同意調整變更的書面材料,市棚改主管部門十個工作日內完成改造主體調整手續的辦理。

  2、優化建設環境

     ●全面清理房地産項目建設過程中的各種不合理收費,水、電、氣、暖等市政配套建設單位在經營過程中要嚴格執行國家規定的收費標准,嚴禁只收費、不服務。依法依規設立的除外,取消棚戶區改造項目在房屋征收補償,安置樓建設等環節繳納的各類監管資金和保證金。
  ●按照《西安市人民政府關于印發抓項目促投資穩增長,若幹意見的通知》(市政發[2016]31號)的要求,縮短項目備案、工程招投標、建設工程設計方案審查、工程規劃審批、土地證辦理、環評審批,市政占道挖掘、市政施工許可、建設垃圾(渣土)清運管理辦法,出台全市建築垃圾(渣土)清運指導價。
  ●嚴格執行國家有關土地,房産評估和抵押的相關法律法規,簡化土地,房産抵押的辦事程序,抵押登記機構不得幹預抵押物價值的認定,爲項目融資創造條件。
  ●加強項目用電配套建設與管理。由市發展改革部門按照産權清晰,責權對等、運維規範的原則,盡快修訂《西安市新建住宅供配電設施建設管理辦法》,規範住宅小區供電服務。
  ●商品住房項目廉租房易地配建費可延期至辦理《商品房預售許可證》前繳清,國土部門可先行辦理國有土地使用權證。
  新出讓土地的商品住房項目不再實物配建廉租房,統一按現行標准的百分之五十繳納異地配建費。

  3、支持在建項目建設

    ●下調房地産項目土地增值稅預征率,其中,普通住宅下調至百分之一,非普通住宅下調至百分之1.5;商業、辦公,車庫等下調至百分之二,對列入城中村、棚戶區改造計劃的項目、經審核增值額不超過扣除項目金額百分之二十的普通住宅部分,可在履行核准備案後不預征土地增值稅。對經土地增值稅清算,增值率未達到百分之二十的普通住宅所預繳土地增值稅予以返還。
  ●經國土部門審批同意,房地産項目可分期繳納土地出讓金,已簽定土地出讓金分期繳納合同的建設單位,可憑《網上挂牌出讓成交確認書》、《國有建設用地使用權出讓合同》等土地權屬證明文件資料,先行辦理項目《建設用地規劃許可證》,《建設工程規劃許可證》,《建設工程規劃許可證》,《建築工程施工許可證》,並可在取得上述證件後辦理不超過出讓土地建設規模二分之一的《商品房預售許可證》,剩余二分之一的預售許可手續待土地出讓手續完善後再予辦理。
  ●經建設部門審批同意,房地産開發企業可以延期繳納城市配套費(不包括地鐵專項基金和熱力、天然氣公網建設資金)先行辦理施工許可等手續,延期繳納時限爲一年。

  4、加快遺留問題處理

    ●對于存在遺留問題的房地産項目,要認真分析曆史成因,按照“尊重曆史、面對現實、依法依規、屬地兜底”的原則,妥善處理經國土、規劃、建設等部門認可,四鄰無爭議的房地産項目,可按照項目建設時的規範標准完善規劃等相關手續進行審驗。
  ●對于已經規劃許可,2015年5月1日前已施工至正負零以上(含正負零)且主體結構不具備整改條件的房地産項目,按照2015年5月1日前實行的最新規範進行消防審核及驗收。施工時間由設計、建設、施工監理單位共同提供,並對證明材料的真實性負責。具體時間認定工作由消防部門牽頭,規劃、建設部門參與。
  ●因土地、規劃、建設等手續進度,而影響水、氣、暖、等市政配套報建的項目。由所在區縣、開發區審核並出具證明函件後,各水、氣、暖等市政配套單位予以受理建設申請,先收取水、氣、暖等當次報建涉及總費用的百分之五十,並立即組織實施,剩余費用在配套項目完工投入前繳清。

  5、嚴格用地管控
 
    ●建立去庫存與項目用地供應的聯動機制。房管部門要定期將各區縣、各開發區、各類房屋存量情況報給國土部門。對庫存消化周期超過十八個月的區縣、開發區、暫停用地供給;超過十二個月低于十八個月的,適當減少用地供應。
  ●對于棚(城)改保障房項目用地,國土部門要優先安排土地供應計劃,項目轄區政府、開發區管委會要加快征遷進度,確保項目開工建設。

  6、支持住房消費

   ●全面推進和放開住房公積金組合貸款和全國異地貸款,支持有意願的農民工等農業轉移人口在我市購房。將長期在我市生活居住和就業的農民工、個體工商戶納入住房公積金體系。對連續正常繳納住房公積金六個月以上,符合貸款條件的,即可申請公積金購房貸款。
  ●加快推進農業銀行“農業安家貸”個人住房信貸産品的實施,加大農民工進城購房的信貸支持。認真貫徹落實人民銀行銀監會《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》(銀發[2016]26號)要求,並借鑒農業銀行開展的”農民安家貸”業務,創新金融産品,簡化貸款審批程序,積極做好不同收入家庭的住房信貸服務,對居民改善居住條件申請貸款購房的,可根據購房人信用狀況、還款能力等情況,給予首套房信貸優惠政策。
  ●將《西安市人民政府關于印發西安市促進房地産市場平穩健康發展若幹意見的通知》(市政發[2015]15號)中有關非本市戶籍居民在我市購房落戶的優惠政策的時限由2016年12月31日截止延長至2017年12月31日。

  7、活躍二手房市場

  ●簡化優化二手房交易過程流程,取消無法律法規依據的證明,嚴格落實財政部,國家稅務總局、住建部《關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號)的相關政策,降低房屋交易成本,優化交易涉稅環節。
  二手房上市交易時,原房屋交易時間以房屋權屬轉移合同簽訂日期,或者其他具有房屋權屬轉移合同性質憑證上注明的日期依照孰先原則確定。

  8、促進住房保障貨幣化

  ●鼓勵房屋征收實行貨幣化安置,充分利用國開行、農發行支持棚戶區改造的金融政策,大力提高棚戶區改造貨幣化安置率。對新實施的棚戶區改造項目,貨幣化安置率不得低于百分之五十,有條件的,要進一步提高貨幣化安置比例,商品住房存量消化周期超過十八個月的區縣。開發區原則上不再新建實物安置房。全部實行貨幣化安置,對被征遷人移繳存到住宅專項維修資金尚未用完的余額,予以退還。
  ●在公租房實物配租的基礎上,對符合條件的城市居民、農民工等保障家庭在承租社會房源時,按照每平方米五元的標准(補貼面積不超過六十平方米)給予租房補貼。

  9、提升住房品質

  ●嚴格落實國家、省、市居住區規劃設計規範及住宅設計標准,加強住宅設計指導、工程質量監督、房屋交付使用監管和物業服務管理。
  ●對住宅項目,要嚴控容積率、建築密度,保證綠地率,車位配比等規劃指標,全面提升居民對居住環境的滿意度。
  ●對未落實水、暖、電、氣,通訊等基礎配套設施建設計劃及教育、交通等基本公共服務不完善的區域,暫緩土地出讓。
  ●各區縣政府、各開發區管委會要對轄區道路水、電、氣、暖等公用基礎設施及教育、醫療、公共交通、停車場等配套服務設施進行排查,大力提高居住區綜合配套水平。將急需配建到公用基礎設施和配套服務設施,按照“一事一議”的原則,優先納入城建計劃實施建設。

  10、夯實工作責任
    ●各區縣政府、各開發區管委會和市政府相關職能部門要強化工作責任,加強市場監測,做好市場研判和輿論引導,完善風險防控機制,細化工作措施,保證我市房地産市場健康穩定發展,爲品質西安建設做出貢獻。

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